ОРЕНДА ЖИТЛА: З ВИКУПОМ ЧИ БЕЗ?

Кількість переглядів: 224

Про що: 
Власного житла немає, треба винаймати. Як оформити договір найму житла? Яку саме форму вибрати? Як потім припинити договір? Відповіді на ці та інші питання, а також корисні поради - нижче

Що таке оренда житла

Питання змісту договору найму (оренди) житла регулюються Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ). За цим договором одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. 

У цій інструкції мова йде про оренду приватного житла (ст. 810 ЦКУ). Питання найму державного чи комунального житла регулюються в основному Житловим кодексом.

Особливим видом найму (оренди) є оренда житла з викупом, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі – вигодо набувачу (ст. 8101 ЦКУ). За таким договором одна сторона - підприємство-орендодавець передає другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.

Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу. Тобто підприємство купує квартиру для людини, передає їй в користування, а особа буде сплачувати щомісячні платежі – за оренду і якусь частину вартості. Таким чином за певний період відбудеться повна сплата вартості квартири.

Істотними умовами договору оренди житла з викупом є:

  • найменування сторін;
  • характеристики житла, щодо якого встановлюються відносини оренди з викупом;
  • строк, на який укладається договір;
  • розміри, порядок формування, спосіб, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду;
  • умови дострокового розірвання договору;
  • порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання або припинення договору;
  • права та зобов'язання сторін;
  • відповідальність сторін;
  • інші умови, визначені законом.

Договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця до особи-орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом.

Зміст договору найму житла

Договір найму житла укладається у письмовій формі.

Договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина.

Наймач житла у багатоквартирному будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом.

Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому.

Поточний ремонт житла, переданого у найм, зобов'язаний здійснювати наймач, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт житла, переданого у найм, зобов'язаний здійснювати наймодавець, якщо інше не встановлено договором.

Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Строк оренди

Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років.

До договору найму житла, укладеного на строк до одного року (короткостроковий найм), не застосовуються положення про осіб, які проживатимуть разом із наймачем, тимчасових мешканців, переважні права наймача, піднайм та заміну наймача у договорі.

У разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк.

Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Розірвання договору найму житла

Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

  • невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази;
  • руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї.

Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Поради

Перед укладанням договору оренди (найму) треба впевнитися у тому, хто є власником житла і укладати договір саме з ним. Вимагайте надати правовстановлюючі документи на квартиру або витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно.

Якщо власників декілька, вони повинні бути усі присутні при укладенні договору, або уповноважити представника через довіреність.

В договорі найму житла треба чітко визначити щомісячні платежі за найм і які комунальні послуги сплачує наймач і за якими тарифами. Якщо наймодавець отримає плату одразу і за останній місяць оренди, про це треба також зазначити в договорі. І кожну оплату фіксувати в окремому додатку до договору, вимагати розпису наймодавця про отримання грошей.

Також дуже важливо передбачити в договорі умови його дострокового припинення з ініціативи як наймодавця так і наймача і строк відповідного попередження.

Після заселення в квартиру треба підписати акт передачі квартири, в якому зазначити показання лічильників та стан речей, які знаходяться в квартирі і які передає наймодавець.

Якщо вас зацікавили окремі питання, пов’язані з темою Інструкції, чи інші питання, – ви завжди можете поставити їх юристам ТІ Україна, відвідавши розділ «Запитання юристу» на нашому сайті.


Посилання

  • Коментарі
Завантаження коментарів...